Строительно-техническая экспертиза

Строительно-техническая экспертиза

Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними

Объекты исследования:

• строительные площадки и отдельные их составляющие;
• строительные объекты, их комплексы;
• массивы грунта и земельные участки, функционально связанные с процессом строительства либо эксплуатацией строительных объектов;
• строения и сооружения, входящие в состав домовладений, земельные участки домовладений, квартиры;
• конструктивные элементы строений;
• технические паспорта на домовладения, проектно-сметная документация на объект, акты приемки выполненных работ, документы, подтверждающие расходы по выполненным работам, акты на скрытые работы, договоры заказчика с подрядными организациями на производство работ, журналы производства работ, авторского надзора, паспорта на оборудование, журналы по технике безопасности, приказы о назначении лиц, ответственных за производство работ.

Задачи, решаемые в рамках данного вида экспертизы:

• определение причин протечек через ограждающие конструкции помещений, расчет стоимости ремонта, связанного с залитием;
• соответствие построенных (реконструированных) строений требованиям СНиП, проектной документации, ГОСТ;
• определение качества строительства (ремонтно-строительных работ);
• определение фактических объемов, выполненных строительно-монтажных работ;
• определение стоимости строительства;
• определение долевого участия в строительстве;
• определение причин и содержания нарушений нормативных правовых актов, приведших к несчастному случаю; технических причин несчастного случая;
• определение полной восстановительной стоимости недвижимого имущества.

Типовые вопросы, которые могут быть поставлены перед экспертом по различным категориям дел:
1. Установление качественных и количественных характеристик строительных работ:

• Какие виды и объемы работ фактически выполнены на спорном строительном объекте?
• Какие виды и объемы работ, предусмотренные условиями договора подряда (проектно-сметной документацией), фактически не выполнены?
• Какие виды и объемы работ, отраженные в исполнительной документации, фактически не выполнены?
• Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ условиям договора подряда?
• Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ положениям проектно-сметной документации?
• Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ данным, отраженным в исполнительной документации ?
• Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ данным, отраженным в Актах о приемке выполненных работ по форме КС-2?
• Соответствует ли качество выполненных работ условиям договора подряда?
• Соответствует ли качество выполненных работ положениям проекта?
• Соответствует ли качество выполненных работ требованиям нормативно-технической документации?
• В том случае, если работы выполнены некачественно, являются ли выявленные дефекты устранимыми?
• Какова стоимость фактически выполненных работ на спорном строительном объекте?
• Какова стоимость фактически выполненных работ в соответствии с условиями договора подряда (положениями проектно-сметной документации)?
• Какова стоимость работ фактически выполненных, но не предусмотренных условиями договора подряда (положениями проектно-сметной документации)?
• Какова стоимость работ, предусмотренных договором подряда (положениями проектно-сметной документации), но фактически не выполненных?
• Какова стоимость работ, отраженных в исполнительной документации, но фактически не выполненных?
• Какова стоимость работ, не отраженных в исполнительной документации, но фактически выполненных?
• Какова стоимость устранения выявленных дефектов (при их наличии) продукции строительного производства (при условии, что их устранение технически возможно)?

2. Установление технического состояния здания, в том числе после проведения реконструкции:

• Каково техническое состояние здания?
• Имеются ли деформации основных несущих конструкций здания? Если да то каков их характер и величина?
• Имеются ли основания для признания дома непригодным для проживания, аварийным, если да то какие?
• Соответствует ли качество выполненных работ по реконструкции здания действующим нормативным требованиям?
• Как повлияли выполненные работы по реконструкции здания на общее техническое состояние здания?
• Не повлекла ли реконструкция ухудшения технического состояния здания? Если да то возможно ли восстановление дома в первоначальное (до реконструкции) состояние без нанесения непоправимого ущерба зданию в целом?

3. Определение стоимости восстановительного ремонта квартиры, поврежденной заливом (пожаром):

• Каков объем и какова стоимость восстановительного ремонта квартиры, поврежденной в результате залива (пожара), произошедшего ХХ.ХХ.ХХХХ?

Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их рыночной и иной стоимости
Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости проводится в следующих случаях:

• раздел совместно нажитого имущества;
• оспаривание кадастровой стоимости земельных участков. В соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р судебная строительно-техническая экспертиза по определению рыночной стоимости строительных объектов и территории, функционально связанной с ними в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости внесена в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями;
• изъятие объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
• конкурсное производство для определения стоимости имущества должника в отношении объектов недвижимости;
• корпоративные споры;
• совершение мошеннических действий с объектами недвижимости и др.

Объекты экспертизы:

• нежилые здания и помещения торгово-офисного, производственно-складского назначения;
• промышленные комплексы;
• агропромышленные комплексы;
• объекты недвижимости специализированного назначения;
• домовладения с земельными участками;
• квартиры;
• комнаты;
• садовые дома;
• доли в праве собственности на объекты недвижимости;
• объекты незавершенного строительства;
• размер арендной платы в отношении объектов недвижимости;
• сервитуты, установленные в отношении зданий (помещений);
• строительные материалы и продукция.

Рекомендуемые формулировки вопросов эксперту:

• Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером ХХХ, расположенного по адресу: __________, по состоянию на дату ________?
• Какова рыночная стоимость жилого дома кадастровый номер ХХХ с мансардой, пристроенной кухней, баней, кирпичным сараем, расположенные на земельном участке с кадастровым номеромХХХ по адресу _______________________?
• Какова рыночная стоимость ½ доли в праве собственности на указанный объект?
• Какова рыночная стоимость 1/3 и 2/3 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: _______________ (кадастровый номер ХХХ) по состоянию на ________?
• Какова рыночная стоимость имущества, которое ХХХ передал УУУ по договору мены имущества на ценные бумаги, на момент его передачи по договору?
• Определить рыночную стоимость размера возмещения за квартиру № __, площадью __ кв.м, и ___ долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью __ кв.м., по адресу ________________.
• Соответствует ли арендная плата, установленная в Договорах аренды № _________, рыночным ценам, действующим в период исполнения договора?